Comprar casa à vista em Manaus: documentos e custos reais
O preço anunciado nunca é o custo final. Este guia mostra o que mais entra na conta e o que exigir do vendedor antes de pagar.
Comprar à vista é a forma mais rápida de fechar negócio em Manaus, e também a mais arriscada quando o comprador pula etapas. Sem banco no meio, ninguém faz a análise de documentos por você. A boa notícia é que a checagem é simples e barata.
1. Documentos que você deve exigir do vendedor
Sobre o imóvel
- Certidão de matrícula atualizada do cartório de registro de imóveis. É o documento mais importante. Ela mostra quem é o dono de verdade e se existe penhora, hipoteca, usufruto ou inventário pendente.
- Certidão negativa de IPTU e comprovante do IPTU do ano corrente.
- Declaração de quitação de água (Águas de Manaus) e energia (Amazonas Energia).
- Habite-se ou situação da construção na prefeitura, principalmente se houver edícula ou kitnet nos fundos.
Sobre o vendedor
- RG, CPF e certidão de estado civil. Se casado, a venda exige anuência do cônjuge na maioria dos regimes.
- Certidões de distribuição cível, trabalhista e da Justiça Federal, em nome do vendedor e do cônjuge.
- Certidão negativa de débitos federais.
Essas certidões existem para proteger você de comprar um imóvel que amanhã será alcançado por uma dívida do antigo dono.
2. Os custos além do preço do imóvel
Regra prática usada no mercado: reserve entre 4% e 6% do valor do imóvel para custos de transferência. Em uma casa de R$ 150 mil, isso significa algo entre R$ 6 mil e R$ 9 mil.
| Item | O que é | Ordem de grandeza |
|---|---|---|
| ITBI | Imposto municipal de transmissão, pago à Prefeitura de Manaus | Percentual sobre o valor da transação ou venal, o que for maior |
| Escritura pública | Lavrada em cartório de notas | Tabela oficial do estado, proporcional ao valor |
| Registro | Averbação no cartório de registro de imóveis | Tabela oficial, proporcional ao valor |
| Certidões | Emissão das certidões do vendedor e do imóvel | Valores baixos, mas somam |
| Advogado (opcional) | Análise de documentos e minuta do contrato | Recomendado em compra direta |
As alíquotas e as tabelas de cartório mudam. Antes de fechar, confirme o ITBI no portal da Secretaria Municipal de Finanças de Manaus e os emolumentos na tabela vigente do cartório. Não confie em valor que alguém te passou de memória.
3. A ordem certa das etapas
- Visita e proposta. Negocie o valor e registre por escrito o que ficou combinado.
- Checagem de documentos. Só avance depois de ver a matrícula atualizada. Essa é a etapa que mais gente pula.
- Contrato de compra e venda. Com valor, forma de pagamento, prazo de entrega das chaves e responsabilidade por débitos anteriores.
- ITBI. Recolhido antes da escritura.
- Escritura pública no cartório de notas, com as partes presentes.
- Registro no cartório de registro de imóveis competente. Só aqui você vira o dono.
Sinais de alerta em uma negociação
- O vendedor se recusa a mostrar a matrícula atualizada ou só tem "contrato de gaveta".
- Pressa desproporcional para receber o dinheiro antes da escritura.
- Preço muito abaixo do mercado sem explicação plausível.
- Quem assina não é quem consta na matrícula, sem procuração pública válida.
- Pedido de depósito em conta de terceiro.
4. Comprar direto do proprietário
Negociar sem corretor é legal e economiza a comissão, que costuma ficar em torno de 6% no mercado. Em troca, a checagem documental fica por sua conta. Para uma compra à vista, contratar um advogado só para revisar a matrícula e a minuta do contrato costuma custar bem menos do que a comissão que você economizou.
Perguntas frequentes
Posso pagar antes de registrar?
O pagamento normalmente acontece no ato da escritura, não antes. Pagar integralmente antes da escritura deixa você sem garantia. Se houver sinal, coloque-o em contrato com condições claras de devolução.
Contrato de gaveta vale alguma coisa?
Vale como obrigação entre as partes, mas não transfere a propriedade. Perante terceiros, credores e o cartório, o dono continua sendo quem está na matrícula.
Dá para usar FGTS em compra à vista de particular?
O FGTS pode ser usado em aquisição de imóvel residencial urbano desde que atendidas as regras do programa, inclusive quanto ao enquadramento do imóvel e do comprador. Verifique a situação específica junto à Caixa antes de contar com esse recurso.
Estou vendendo direto, sem corretor
Casa com 2 quartos, garagem e kitnet nos fundos no Nova Cidade, por R$ 150 mil. Documentação à disposição para conferência antes de qualquer acerto.
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